Der Verkauf als Beweis
Viele Erben wollen das geerbte Haus nicht behalten. Es liegt zu weit weg, ist zu groß, oder die Erbengemeinschaft kann sich nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen. In diesen Fällen bietet das Bewertungsgesetz einen Weg, der ohne Gutachten auskommt: Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann als Nachweis dienen, dass der Steuerwert zu hoch ist. Was ein Käufer im freien Markt zahlt, ist schließlich die beste Auskunft über den Marktwert.
Was das Gesetz verlangt
Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein Kaufpreis den niedrigeren Wert belegen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Außerhalb dieses Zeitraums ist ein Kaufpreis ebenfalls verwertbar, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse seit dem Stichtag nicht verändert haben. Die Jahresfrist ist damit kein starres Ausschlusskriterium, aber sie macht den Nachweis wesentlich einfacher.
Warum der Kaufpreis so stark wirkt
Ein Gutachten ist eine fachliche Schätzung, ein Kaufpreis ist ein Marktergebnis. Das Finanzamt muss bei einem Gutachten prüfen, ob die Annahmen stimmen. Bei einem Kaufpreis prüft es im Wesentlichen nur, ob der Verkauf unter normalen Bedingungen zustande kam. Wenn das der Fall ist, gibt es kaum Spielraum, den Preis anzuzweifeln.
Kosten im Vergleich
Ein Gutachten kostet einen mindestens vierstelligen Betrag, und das unabhängig davon, ob es am Ende anerkannt wird. Ein Verkauf verursacht zwar ebenfalls Kosten, etwa für Notar und Vermarktung, aber diese fallen ohnehin an, wenn das Haus verkauft werden soll. Der Nachweis über den Kaufpreis ist deshalb für Erben, die verkaufen wollen, fast immer der wirtschaftlichere Weg.
Die Jahresfrist richtig nutzen
Die Frist läuft ab dem Todestag des Erblassers, in beide Richtungen. Ein Verkauf innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall ist der Regelfall. Die Frist nach vorn ist seltener relevant, kann aber greifen, wenn der Erblasser selbst bereits einen Kaufvertrag vorbereitet hatte.
Maßgeblich ist der Kaufvertrag
Für die Frist kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem der Kaufpreis vereinbart wurde, also in der Regel auf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Der Eigentumswechsel im Grundbuch kann später liegen, das schadet nicht. Wer den Verkauf über die Jahresgrenze hinaus plant, sollte sich bewusst machen, dass der Nachweis danach schwieriger wird.
Was eine realistische Zeitplanung bedeutet
Zwischen Erbfall und Verkauf liegen erfahrungsgemäß einige Monate. Der Erbschein muss beantragt, das Haus geräumt, Unterlagen müssen beschafft werden. Bei Erbengemeinschaften kommen Abstimmungen dazu. Wer den Kaufpreis als Nachweis nutzen will, sollte deshalb früh mit der Vorbereitung beginnen. Ein Zeitplan, der die Vermarktung innerhalb von sechs bis acht Monaten nach dem Erbfall ansetzt, lässt genug Puffer.
Wenn die Frist knapp wird
Verzögert sich der Verkauf, etwa weil sich zunächst kein Käufer findet, bleibt der Weg über die unveränderten Verhältnisse. Dann muss belegt werden, dass sich weder der Zustand des Hauses noch die Marktlage wesentlich verändert haben. Das ist möglich, aber aufwendiger. Ein ergänzendes Gutachten kann dann die bessere Wahl sein, wie es in Steuerwert zu hoch: Mit welchem Gutachten Erben den niedrigeren Wert nachweisen beschrieben ist.
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: der entscheidende Begriff
Nicht jeder Kaufpreis ist ein Marktpreis. Das Gesetz verlangt einen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, also unter Bedingungen, wie sie zwischen fremden Dritten üblich sind. An diesem Punkt entscheidet sich, ob der Nachweis trägt.
Verkäufe in der Familie
Verkauft ein Erbe das Haus an seine Schwester, seinen Neffen oder einen guten Freund, liegt der Verdacht nahe, dass persönliche Beziehungen den Preis beeinflusst haben. Das Finanzamt wird einen solchen Verkauf kritisch prüfen und im Zweifel nicht als Nachweis anerkennen. Das gilt besonders, wenn der Preis deutlich unter dem liegt, was vergleichbare Objekte erzielen.
Ungewöhnliche Bedingungen
Auch zwischen Fremden kann ein Verkauf ungewöhnlich sein. Ein Notverkauf unter Zeitdruck, ein Verkauf ohne Vermarktung an den ersten Interessenten oder eine Vereinbarung mit Gegenleistungen außerhalb des Kaufpreises können den Preis verzerren. Ein Verkauf, der über eine übliche Vermarktung mit mehreren Interessenten zustande kommt, ist dagegen ein starker Beleg.
Mitverkauftes Inventar
Wird eine Einbauküche, Möbel oder ein Fahrzeug mitverkauft, muss der Anteil für diese Gegenstände aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Der Steuerwert betrifft nur das Grundstück mit Gebäude. Ein klar aufgeschlüsselter Kaufvertrag erleichtert die Prüfung erheblich.
Was sich zwischen Erbfall und Verkauf ändern darf
Der Kaufpreis bildet den Wert zum Verkaufszeitpunkt ab, der Steuerwert den Wert zum Todestag. Damit der Kaufpreis als Nachweis taugt, sollte das Haus beim Verkauf im Wesentlichen in dem Zustand sein, in dem es vererbt wurde.
Renovieren vor dem Verkauf
Wer vor dem Verkauf renoviert, um einen besseren Preis zu erzielen, verändert die Grundlage. Ein höherer Preis nach einer Renovierung ist dann kein Beleg für einen niedrigeren Wert am Todestag. Umgekehrt kann eine Renovierung den Nachweis aber auch nicht verschlechtern, wenn der Preis trotzdem unter dem Steuerwert bleibt. Kleinere Schönheitsreparaturen oder eine Entrümpelung verändern den Wert in der Regel nicht wesentlich.
Schäden nach dem Erbfall
Entsteht nach dem Erbfall ein neuer Schaden, etwa durch einen Wasserrohrbruch in einem leer stehenden Haus, drückt das den Kaufpreis, aber nicht den Wert am Stichtag. Das Finanzamt kann den Kaufpreis dann um diesen Schaden bereinigen. Erben sollten deshalb dokumentieren, wann ein Schaden entstanden ist.
Marktbewegungen
Ändert sich der Markt innerhalb des Jahres deutlich, etwa durch einen Zinsanstieg, kann auch das den Kaufpreis beeinflussen. Innerhalb der Jahresfrist geht das Gesetz aber davon aus, dass solche Schwankungen hinnehmbar sind. Genau darin liegt der Vorteil eines zeitnahen Verkaufs.
Mieter im Haus
Ist das geerbte Haus ganz oder teilweise vermietet, beeinflusst das den Kaufpreis. Selbstnutzer zahlen für ein vermietetes Haus oft weniger, weil sie nicht sofort einziehen können. Das ist ein echter Marktfaktor und kein Grund, den Kaufpreis als Nachweis abzulehnen. Er sollte aber im Kaufvertrag oder in den Unterlagen erkennbar sein, damit das Finanzamt den Preis richtig einordnen kann.
Steuerliche Nebenwirkungen des Verkaufs
Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall löst nicht nur die Frage nach dem Steuerwert aus. Er kann auch Folgen bei der Einkommensteuer haben, die viele Erben übersehen.
Die Spekulationsfrist wird übernommen
Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Erbe tritt dabei in die Position des Erblassers ein. Maßgeblich ist also, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser das Haus vor vielen Jahrzehnten erworben, spielt die Frist keine Rolle.
Wann Gewinne steuerfrei bleiben
Hat der Erblasser die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Hier kommt es darauf an, wie der Erblasser und danach der Erbe das Haus genutzt haben. Steht das Haus nach dem Tod leer und wird dann verkauft, ist die Frage nicht immer einfach zu beantworten und sollte vorher geklärt werden.
Unterlagen für das Finanzamt
Damit der Kaufpreis anerkannt wird, braucht das Finanzamt einige Unterlagen. Die meisten liegen nach einem Verkauf ohnehin vor, sie müssen nur zusammengestellt werden.
Was eingereicht werden sollte
Der notarielle Kaufvertrag ist das zentrale Dokument. Dazu kommen Angaben, wie der Käufer gefunden wurde, etwa das Exposé, die Dauer der Vermarktung und, falls vorhanden, Angaben zu weiteren Interessenten und Geboten. Wurde Inventar mitverkauft, gehört eine Aufschlüsselung dazu. Bei Mängeln, die den Preis beeinflusst haben, helfen Fotos und Kostenvoranschläge.
Wann der Kaufpreis eingereicht wird
Liegt der Kaufvertrag schon vor, wenn die Feststellungserklärung abgegeben wird, kann er gleich beigefügt werden. Kommt der Verkauf später, wird er im Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid nachgereicht. Ist der Bescheid bereits bestandskräftig, wird es schwierig. Wer einen Verkauf plant, sollte deshalb vorsorglich Einspruch einlegen und das Verfahren offenhalten. Wie die Schritte zusammenhängen, zeigt der Überblick in Geerbte Immobilie: Wenn der Steuerwert über dem Marktwert liegt.
Erbengemeinschaft und Erlösverteilung
Verkauft eine Erbengemeinschaft, profitiert jeder Miterbe vom niedrigeren Wert, soweit es seinen Anteil betrifft. Die Unterlagen sollten deshalb für alle Beteiligten gemeinsam eingereicht werden. Ein abgestimmtes Vorgehen verhindert, dass ein Miterbe den Bescheid bestandskräftig werden lässt, während ein anderer noch streitet.
Typische Fehler beim Verkauf nach dem Erbfall
Aus der Praxis lassen sich einige Fehler benennen, die den Nachweis über den Kaufpreis gefährden. Die meisten entstehen aus Zeitdruck oder Unkenntnis, nicht aus Absicht.
Verkauf ohne Vermarktung
Wer das Haus an den ersten Interessenten verkauft, ohne es breit anzubieten, riskiert, dass das Finanzamt den Preis als nicht marktgerecht einstuft. Eine übliche Vermarktung mit Exposé, Besichtigungen und mehreren Interessenten zeigt dagegen, dass der Preis das Ergebnis eines Wettbewerbs ist. Das stärkt den Nachweis erheblich.
Bescheid bestandskräftig werden lassen
Der häufigste Fehler ist zeitlicher Art. Der Feststellungsbescheid ergeht, die Erben warten auf den Verkauf und lassen die Einspruchsfrist verstreichen. Wenn der Kaufvertrag dann vorliegt, ist der Bescheid bestandskräftig. Ein vorsorglicher Einspruch kostet nichts und hält das Verfahren offen, bis der Kaufpreis feststeht.
Unklare Aufteilung bei mehreren Objekten
Werden ein Wohnhaus und ein separates Baugrundstück gemeinsam verkauft, muss der Kaufpreis auf die einzelnen Einheiten aufgeteilt werden, wenn sie steuerlich getrennt bewertet wurden. Fehlt diese Aufteilung im Vertrag, wird sie im Nachhinein schwierig. Eine klare Regelung im Kaufvertrag verhindert diesen Streit.
Gleiches gilt für die Übernahme von Lasten durch den Käufer, etwa wenn er ein bestehendes Wohnrecht übernimmt oder eine Grundschuld nicht gelöscht wird. Solche Vereinbarungen beeinflussen den Preis und müssen im Vertrag ausdrücklich genannt sein, damit das Finanzamt den tatsächlich gezahlten Wert erkennt.