Warum es sich lohnt, die Rechnung zu verstehen
Ein Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert enthält am Ende eine einzige Zahl. Wie sie zustande gekommen ist, steht in den Erläuterungen, die viele Erben überblättern. Dabei ist genau dieser Rechenweg der Schlüssel, um zu beurteilen, ob der Wert stimmt. Wer weiß, welche Daten das Finanzamt verwendet hat, erkennt schneller, wo die Rechnung vom tatsächlichen Haus abweicht.
Ein gesetzlich festgelegtes Verfahren
Die Bewertung für die Erbschaftsteuer folgt nicht dem freien Ermessen des Sachbearbeiters, sondern dem Bewertungsgesetz. Es legt fest, welches Verfahren für welche Art von Grundstück angewendet wird, welche Daten verwendet werden und welche Pauschalen gelten. Diese Typisierung macht die Bewertung gleichmäßig, aber sie macht sie auch unempfindlich für die Besonderheiten des einzelnen Hauses.
Der Gesetzgeber hat diese Typisierung bewusst gewählt. Eine individuelle Begutachtung jedes geerbten Grundstücks wäre weder personell noch finanziell zu leisten. Das Verfahren soll deshalb mit wenigen Angaben einen Wert liefern, der im Durchschnitt nahe am Markt liegt. Im Einzelfall kann er erheblich nach oben oder unten abweichen.
Wer bewertet
Zuständig für die Bewertung ist nicht das Finanzamt, das die Erbschaftsteuer festsetzt, sondern das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es stellt den Wert nach § 157 BewG gesondert fest, unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag. Das Erbschaftsteuerfinanzamt übernimmt diesen Wert dann als Grundlage.
Drei Verfahren für drei Arten von Grundstücken
Das Bewertungsgesetz ordnet jedem Grundstückstyp ein Regelverfahren zu. Nach § 182 BewG gibt es drei Wege: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches angewendet wird, hängt davon ab, wie ein Grundstück typischerweise am Markt gehandelt wird.
Vergleichswert für Wohnungen und Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet. Der Gedanke dahinter: Für solche Objekte gibt es genug Verkäufe, um aus den gezahlten Preisen auf den Wert eines vergleichbaren Objekts zu schließen.
Ein Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Einliegerwohnung bleibt dabei ein Zweifamilienhaus und wird nicht wie ein Mietwohngrundstück behandelt. Die Grenze zum Mietwohngrundstück ist erst überschritten, wenn mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind und das Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken dient.
Ertragswert für vermietete Objekte
Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt, werden im Ertragswertverfahren bewertet. Hier zählt, was das Objekt dauerhaft an Miete einbringt, denn danach richtet sich auch ein Kapitalanleger.
Sachwert als Auffangverfahren
Das Sachwertverfahren greift, wenn für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kein Vergleichswert vorliegt, außerdem für Geschäftsgrundstücke ohne übliche Miete und für sonstige bebaute Grundstücke. Gerade bei Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen, für die es nicht genug Vergleichsdaten gibt, ist das Sachwertverfahren deshalb häufig.
Die Wahl des Verfahrens ist nicht nur eine technische Frage. Dasselbe Haus kann je nach Verfahren deutlich unterschiedlich bewertet werden. Wer verstehen will, warum der Steuerwert so hoch ausfällt, sollte deshalb zuerst nachsehen, nach welchem Verfahren das Finanzamt gerechnet hat, und erst dann die einzelnen Ansätze prüfen.
Das Vergleichswertverfahren im Detail
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert entweder aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet. Vergleichsfaktoren sind Werte pro Quadratmeter Wohnfläche, die der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ermittelt und für bestimmte Gebäudetypen, Baujahre und Lagen veröffentlicht.
Woher die Daten kommen
Die Gutachterausschüsse führen nach § 193 Abs. 5 BauGB eine Kaufpreissammlung und leiten daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren ab. Diese Daten müssen sie den Finanzämtern für die steuerliche Bewertung mitteilen. Das Finanzamt rechnet also mit denselben Grunddaten, die auch ein Gutachter verwenden würde, aber ohne die Anpassungen an das konkrete Objekt.
Wo der Vergleich hinkt
Ein Vergleichsfaktor beschreibt ein durchschnittliches Objekt mit durchschnittlichem Zustand. Ist das geerbte Haus deutlich schlechter in Schuss, liegt der Vergleichswert zu hoch. Das Verfahren kennt zwar Umrechnungen für Abweichungen bei Wohnfläche, Baujahr oder Grundstücksgröße, aber in der Regel keine Abschläge für konkrete Schäden.
Wenn es keine passenden Daten gibt
Nicht in jeder Region veröffentlicht der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren für alle Gebäudetypen. Fehlen geeignete Daten, kann das Finanzamt nicht auf das Vergleichswertverfahren zurückgreifen und wechselt in das Sachwertverfahren. Für Erben ist deshalb wichtig zu wissen, welches Verfahren tatsächlich angewendet wurde, denn davon hängt ab, an welcher Stelle eine Prüfung ansetzen muss.
Das Ertragswertverfahren im Detail
Beim Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Gebäudeertragswert getrennt ermittelt und dann addiert. Ausgangspunkt für den Gebäudeteil ist der Rohertrag, also die Jahresmiete.
Vom Rohertrag zum Gebäudeertragswert
Vom Rohertrag werden pauschale Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das Ergebnis ist der Reinertrag. Davon wird eine Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, denn ein Teil des Ertrags entfällt auf den Grund und Boden. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt.
Miete: tatsächlich oder üblich
Maßgeblich ist grundsätzlich die vereinbarte Miete. Weicht sie erheblich von der üblichen Miete ab, wird stattdessen die übliche Miete angesetzt. Bei langjährigen Mietverhältnissen mit niedrigen Mieten kann das zu einem Wert führen, der höher ist, als es die tatsächlichen Einnahmen rechtfertigen. Ein Käufer würde die niedrige Miete dagegen einpreisen.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der typisierten Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Für Wohngebäude geht das Gesetz seit 2023 von einer längeren Gesamtnutzungsdauer aus als früher, was die Werte älterer Gebäude tendenziell erhöht hat. Zudem gibt es eine Mindestrestnutzungsdauer: Auch ein sehr altes Gebäude wird so behandelt, als hätte es noch einen gewissen Teil seiner Nutzungsdauer vor sich.
Wurde ein Gebäude umfassend modernisiert, kann sich die Restnutzungsdauer verlängern. Das erhöht den Wert. Umgekehrt wird ein Gebäude in schlechtem Zustand nicht automatisch mit einer kürzeren Restnutzungsdauer bewertet, solange es die gesetzliche Mindestgrenze erreicht. Gerade hier liegt bei unsanierten Häusern eine Quelle der Überbewertung.
Das Sachwertverfahren im Detail
Im Sachwertverfahren werden ebenfalls Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt. Der Gebäudewert ergibt sich hier aber nicht aus der Miete, sondern aus den Kosten, die ein vergleichbarer Neubau verursachen würde.
Herstellungskosten und Alterswertminderung
Grundlage sind Regelherstellungskosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche, die für verschiedene Gebäudearten und Standardstufen gesetzlich vorgegeben sind. Diese werden über einen Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet und um eine Alterswertminderung gekürzt, die sich nach dem Verhältnis von Alter und Gesamtnutzungsdauer richtet.
Die Brutto-Grundfläche ist dabei nicht dasselbe wie die Wohnfläche. Sie umfasst alle Geschosse einschließlich Keller und ausgebautem Dachgeschoss, gemessen an den Außenmaßen. Fehler bei der Ermittlung dieser Fläche wirken sich unmittelbar auf den Wert aus und lassen sich anhand der Baupläne gut überprüfen.
Die Marktanpassung
Der so ermittelte vorläufige Sachwert entspricht selten dem Marktpreis. Deshalb wird er mit einem Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst. Diese Faktoren stammen vorrangig vom Gutachterausschuss. In Regionen mit starker Nachfrage liegen sie über eins, in schwachen Märkten darunter. Fehlt ein örtlicher Faktor, gelten gesetzliche Werte, die nicht immer zur Lage passen.
Die Höhe des Sachwertfaktors kann den Grundbesitzwert stärker beeinflussen als jede andere Größe. Ein Faktor, der für eine begehrte Wohnlage ermittelt wurde, kann für ein Haus am Rand derselben Gemeinde zu hoch sein. In den Erläuterungen zum Bescheid lässt sich nachlesen, welcher Faktor verwendet wurde, und mit den veröffentlichten Daten des Gutachterausschusses vergleichen.
Standardstufe als Stellschraube
Die Standardstufe beschreibt die Ausstattung des Gebäudes, von einfach bis gehoben. Sie wird in der Feststellungserklärung angegeben und hat großen Einfluss auf die Herstellungskosten. Wer ein Haus mit einfacher, veralteter Ausstattung einer zu hohen Stufe zuordnet, erhöht den Wert unnötig. Hier lohnt sich besondere Sorgfalt.
Der Bodenwert in allen Verfahren
Unabhängig vom Verfahren spielt der Bodenwert eine Rolle. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Bei großen Grundstücken oder Grundstücken mit Gartenland kann der Bodenwert einen erheblichen Teil des Gesamtwerts ausmachen.
Bodenrichtwert als Zonenwert
Der Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone. Abweichungen des einzelnen Grundstücks, etwa ein ungünstiger Zuschnitt, eine Hanglage oder eine Belastung durch Verkehrslärm, werden in der steuerlichen Bewertung kaum berücksichtigt. Ein Gutachten kann solche Abweichungen begründen und den Bodenwert entsprechend anpassen.
Besonders deutlich wird das bei großen Grundstücken. Ein Bodenrichtwert wird meist für ein typisches Baugrundstück ermittelt. Gehört zu einem Haus ein großer Garten, der nicht separat bebaut werden kann, ist der volle Bodenrichtwert auf die gesamte Fläche oft zu hoch. Der Markt zahlt für solche Gartenflächen erheblich weniger als für Bauland.
Grenzen der Typisierung
Alle drei Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten und Pauschalen. Besondere Merkmale wie Bauschäden, Rechte Dritter oder Altlasten sind in der Standardbewertung nicht vorgesehen. Genau deshalb hat der Gesetzgeber in § 198 BewG die Möglichkeit geschaffen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. In einem Gutachten werden solche Merkmale nach § 8 ImmoWertV gesondert berücksichtigt.
Wie man den eigenen Bescheid prüft
Mit dem Wissen über die Verfahren lässt sich ein Bescheid systematisch durchgehen. Die meisten Fehler und Schwachstellen finden sich an wenigen Stellen.
Hilfreich ist es, die Erläuterungen zum Bescheid neben die eigene Feststellungserklärung zu legen. So wird sichtbar, welche Angaben das Finanzamt übernommen und wo es eigene Werte angesetzt hat. Abweichungen zwischen beiden Dokumenten sind oft der erste Hinweis auf einen Fehler.
Die Eingangsdaten zuerst
Stimmen Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr und Gebäudeart? Wurde eine Modernisierung angenommen, die nie stattgefunden hat? Ist die Standardstufe realistisch? Fehler in diesen Daten lassen sich am einfachsten korrigieren, weil sie keinen Gegenbeweis durch ein Gutachten erfordern, sondern nur einen Beleg.
Dann das Ergebnis
Erst danach lohnt der Vergleich mit dem Marktwert. Liegt der Steuerwert trotz richtiger Daten deutlich über dem, was am Markt zu erzielen wäre, kommt ein Nachweis in Betracht. Die Fristen dafür und der Weg über den Einspruch sind in Steuerwert zu hoch: Fristen und Einspruch gegen den Feststellungsbescheid beschrieben. Den Gesamtüberblick gibt Geerbte Immobilie: Wenn der Steuerwert über dem Marktwert liegt.