Warum das Gutachten der häufigste Weg zum niedrigeren Wert ist
Wenn der Grundbesitzwert einer geerbten Immobilie höher liegt als das, was das Haus am Markt bringen würde, haben Erben zwei Möglichkeiten, das zu belegen: einen zeitnahen Verkaufspreis oder ein Gutachten. Viele wollen das Haus aber gar nicht sofort verkaufen, manche wollen es behalten oder vermieten. Für sie bleibt nur das Gutachten. Es ist damit der Standardweg, und zugleich der Weg, an dem in der Praxis die meisten Nachweise scheitern.
Ein Gutachten ist kein Formular
Das Finanzamt erkennt ein Gutachten nicht an, weil es von einem Fachmann stammt, sondern weil es inhaltlich überzeugt. Es prüft, ob die Wertermittlung schlüssig ist, ob die Annahmen begründet sind und ob das Ergebnis aus den Zahlen folgt. Ein Gutachten, das zwar den gewünschten Wert nennt, den Weg dorthin aber nicht nachvollziehbar macht, wird zurückgewiesen. Die Kosten sind dann verloren, und die Einspruchsfrist läuft weiter.
Warum die Anforderungen so hoch sind
Der Steuerwert beruht auf einem gesetzlich geregelten Verfahren. Wer davon abweichen will, muss etwas Besseres vorlegen als eine Meinung. Die Finanzverwaltung verlangt deshalb, dass ein Gutachten denselben Standards folgt, die auch für amtliche Verkehrswertgutachten gelten. Das ist kein Misstrauen gegenüber dem einzelnen Sachverständigen, sondern Folge der Gleichbehandlung: Jeder Erbe soll mit denselben Maßstäben bewertet werden.
Wer das Gutachten erstellen darf
Seit 2023 legt das Bewertungsgesetz ausdrücklich fest, wessen Gutachten als Nachweis in Betracht kommt. Damit ist eine lange Streitfrage entschieden, denn früher wurden auch Gutachten von nicht qualifizierten Bewertern eingereicht und regelmäßig verworfen.
Gutachterausschuss
Der örtliche Gutachterausschuss erstellt auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken. Zu den Antragsberechtigten gehören nach § 193 BauGB ausdrücklich auch Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte. Der Vorteil liegt auf der Hand: Der Ausschuss verfügt über die Kaufpreissammlung der Region und genießt bei der Finanzverwaltung hohes Vertrauen. Der Nachteil sind oft lange Bearbeitungszeiten, die mit der Einspruchsfrist kollidieren können.
Öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige
Ebenso anerkannt sind Sachverständige, die für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt sind, sowie Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle. Bei zertifizierten Sachverständigen kommt es auf die Akkreditierung der Zertifizierungsstelle an. Die Finanzverwaltung verlangt, dass Zertifikat und Akkreditierungsnachweis dem Gutachten beigefügt werden.
Wer nicht in Frage kommt
Nicht ausreichend sind Bewertungen von Personen ohne diese Qualifikation, auch wenn sie im Immobilienmarkt erfahren sind. Eine Markteinschätzung durch einen Makler kann aber trotzdem sinnvoll sein: als Vorprüfung, ob sich ein förmliches Gutachten überhaupt lohnt. Sie ersetzt das Gutachten nicht, verhindert aber, dass Erben Geld für einen Nachweis ausgeben, der am Ende nur einen geringen Unterschied ergibt.
Den richtigen Sachverständigen finden
Öffentlich bestellte Sachverständige lassen sich über die Industrie- und Handelskammern finden, die entsprechende Verzeichnisse führen. Für zertifizierte Sachverständige gibt es Listen der Zertifizierungsstellen. Bei der Auswahl lohnt sich ein Blick auf die Erfahrung mit Gutachten für steuerliche Zwecke, denn diese unterscheiden sich in den Anforderungen von Gutachten für Banken oder Gerichte. Ein Sachverständiger, der regelmäßig für Erben arbeitet, kennt die Fallstricke und weiß, worauf die Prüfer achten.
Was inhaltlich hineingehört
Die Finanzverwaltung hat ihre Anforderungen in Merkblättern zusammengefasst. Das Merkblatt des Landesamts für Steuern Rheinland-Pfalz ist ein gutes Beispiel dafür, worauf die Prüfer achten. Die Liste ist lang, aber jeder Punkt hat einen Grund.
- ein vollständiges Gutachten mit allen Anlagen, kein Kurzgutachten
- eine eindeutige Bezeichnung des Objekts und der gesamten wirtschaftlichen Einheit
- Lageplan, Flächenangaben und eine beschriftete Fotodokumentation innen und außen
- Angaben zum Planungs- und Baurecht
- begründete Daten wie Liegenschaftszinssatz, Mieten, Restnutzungsdauer und Marktanpassung, jeweils mit Quelle
- eine Begründung, wenn vom Bodenrichtwert abgewichen wird
Die Wahl des Verfahrens begründen
Das Gutachten muss erklären, warum es ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren gewählt hat. Ein Einfamilienhaus wird am Markt meist über Vergleichspreise gehandelt, ein Mehrfamilienhaus über den Ertrag. Weicht das Gutachten vom Verfahren ab, das auch das Finanzamt verwendet hat, muss es die Abweichung tragfähig begründen. Sonst entsteht der Eindruck, das Verfahren sei nach dem gewünschten Ergebnis ausgewählt worden.
Daten mit Quelle
Jeder Ansatz im Gutachten braucht einen Beleg. Ein Liegenschaftszinssatz, eine Marktmiete oder ein Sachwertfaktor, die ohne Herkunft genannt werden, gelten als Behauptung. Die Prüfer vergleichen die Angaben mit den Daten des Gutachterausschusses. Abweichungen sind erlaubt, müssen aber erklärt werden.
Rechte und Belastungen bewerten
Eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht, ein Wegerecht oder eine Leitungsdienstbarkeit verändern den Wert eines Grundstücks. Ein Gutachten muss sie nachvollziehbar bewerten und darf sie nicht nur erwähnen. Dazu gehört ein aktueller Grundbuchauszug, aus dem die Rechte hervorgehen, und eine Herleitung, wie stark jedes Recht den Wert mindert. Bei einem lebenslangen Wohnrecht hängt der Abschlag etwa vom Alter des Berechtigten und vom Mietwert ab.
Der Stichtag ist der Todestag
Ein häufiger Fehler betrifft den Bewertungsstichtag. Maßgeblich ist der Wert am Tag des Erbfalls, nicht am Tag der Besichtigung und nicht am Tag der Gutachtenerstellung. Zwischen beiden Daten können Monate liegen, in denen sich der Markt oder der Zustand des Hauses verändert hat.
Rückwirkend bewerten
Der Sachverständige muss deshalb rückwirkend bewerten. Er nutzt die Marktdaten, die zum Stichtag galten, und den Zustand, den das Haus damals hatte. Hat der Erbe in der Zwischenzeit renoviert oder ist ein Schaden erst nach dem Erbfall entstanden, darf das nicht in den Wert einfließen. Ein Gutachten, das den Stichtag nicht klar benennt, wird in aller Regel nicht anerkannt.
Zustand zum Stichtag dokumentieren
Für die rückwirkende Bewertung ist eine frühe Dokumentation Gold wert. Fotos aus den ersten Wochen nach dem Erbfall, Rechnungen über Reparaturen, ein Protokoll des Schornsteinfegers oder ein Angebot eines Handwerkers für die Erneuerung der Heizung zeigen den Zustand, wie er war. Wie Schäden konkret erfasst werden sollten, damit sie im Gutachten zählen, behandelt Steuerwert zu hoch: Wie Schäden und Sanierungsstau den Wert senken.
Warum Gutachten zurückgewiesen werden
Aus der Praxis der Finanzämter lassen sich einige wiederkehrende Gründe ableiten, aus denen Gutachten nicht anerkannt werden. Die meisten sind vermeidbar, wenn Erben und Sachverständige sie kennen.
Pauschale Abschläge
Ein Gutachten, das für Sanierungsbedarf pauschal zwanzig Prozent abzieht, ohne die Schäden konkret zu benennen und zu beziffern, überzeugt nicht. Die Prüfer erwarten eine nachvollziehbare Herleitung: welcher Schaden, welcher Aufwand zur Beseitigung, welcher Einfluss auf den Marktwert.
Ebenso kritisch sehen Prüfer Gutachten, die mit einem Marktanpassungsabschlag arbeiten, ohne ihn zu belegen. Ein Hinweis auf eine allgemein schwache Marktlage reicht nicht. Der Gutachter muss zeigen, woran er die Marktlage festmacht, etwa an Vermarktungszeiten oder Preisentwicklungen vergleichbarer Objekte.
Fehlende Besichtigung
Ein Gutachten nach Aktenlage, ohne Innenbesichtigung, wird regelmäßig verworfen. Gerade die Mängel, die den Wert senken, sind von außen meist nicht zu sehen. Die Fotodokumentation im Gutachten ist deshalb nicht nur Formsache, sondern Beleg dafür, dass der Sachverständige das Objekt tatsächlich gesehen hat.
Widersprüche zum eigenen Bescheid
Manchmal enthält das Gutachten andere Flächen oder ein anderes Baujahr als die Feststellungserklärung. Solche Widersprüche fallen den Prüfern sofort auf und schwächen das ganze Gutachten. Erben sollten deshalb vor der Einreichung prüfen, ob die Grunddaten übereinstimmen, und Abweichungen erklären. Oft liegt der Fehler in der Erklärung, dann sollte er dort korrigiert werden.
Unvollständige wirtschaftliche Einheit
Gehören zum Grundstück eine Garage, ein Nebengebäude oder eine angrenzende Gartenparzelle, die steuerlich als Einheit bewertet wurden, muss auch das Gutachten diese Einheit vollständig erfassen. Ein Gutachten, das nur das Wohnhaus bewertet, lässt sich nicht mit dem Steuerwert vergleichen.
Kosten und Nutzen abwägen
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet häufig einen niedrigen vierstelligen Betrag, bei größeren oder schwierigen Objekten auch mehr. Die Kosten hängen vom Aufwand ab, nicht vom Ergebnis. Ob sich das lohnt, hängt von der erwarteten Differenz und dem individuellen Steuersatz ab.
Die Kosten selbst sind abziehbar
Die Kosten für ein Gutachten, das zur Ermittlung des Werts für die Erbschaftsteuer eingeholt wird, können als Kosten der Nachlassregelung den steuerpflichtigen Erwerb mindern. Ohne Einzelnachweis setzt das Finanzamt für solche Kosten einen Pauschbetrag an, der dann aber nicht zusätzlich zu den tatsächlichen Kosten gewährt wird. Liegen die Gutachterkosten und weitere Nachlasskosten darüber, lohnt sich der Einzelnachweis.
Wann eine Vorprüfung sinnvoll ist
Bevor ein Gutachten beauftragt wird, lohnt sich eine grobe Einschätzung des Marktwerts. Liegt sie nur wenige Prozent unter dem Steuerwert, ist ein Gutachten selten wirtschaftlich. Liegt sie deutlich darunter, etwa wegen erheblicher Mängel oder einer ungünstigen Lage, ist das Gutachten oft die beste Investition im ganzen Erbfall. Wie die verschiedenen Wege zusammenpassen, zeigt der Überblick in Geerbte Immobilie: Wenn der Steuerwert über dem Marktwert liegt.
Zeitplan mit dem Einspruch abstimmen
Ein gutes Gutachten braucht Zeit. Besichtigung, Datenrecherche, Berechnung und Ausarbeitung dauern oft mehrere Wochen, beim Gutachterausschuss auch Monate. Die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid beträgt dagegen nur einen Monat.
Erst Einspruch, dann Begründung
Die Lösung ist einfach: Erben legen fristgerecht Einspruch ein und kündigen an, die Begründung mit dem Gutachten nachzureichen. Das Finanzamt setzt dann in der Regel eine Frist für die Begründung, die sich bei Bedarf verlängern lässt. Wie das Verfahren im Einzelnen abläuft, steht in Steuerwert zu hoch: Fristen und Einspruch gegen den Feststellungsbescheid.
Gutachten vor dem Bescheid
Wer schon vor dem Bescheid weiß, dass der Steuerwert vermutlich zu hoch ausfallen wird, kann das Gutachten bereits mit der Feststellungserklärung einreichen. Das spart einen Verfahrensschritt und zeigt dem Finanzamt früh, dass der Wert geprüft wurde. Es ist der sauberste Weg, setzt aber voraus, dass das Gutachten rechtzeitig fertig ist.